Города никуда не денутся, но способ их строительства должен измениться

По мере того как пандемия коронавируса затягивается, большие города стали мишенью для целого статей, предсказывающих их гибель. Слишком многолюдно, слишком тесно, не хватает места для работы, игр и отдыха — эти аргументы утверждают, что в любой день множество людей в крупных мегаполисах проснутся и уедут в просторные пригород.

Я не верю, что это правда. На протяжении веков города были экономическими, культурными, образовательными и социальными двигателями нашего мира, и этот факт сегодня так же актуален, как и когда-либо. Плотность и разнообразие людей и идей являются ключевыми составляющими, благодаря которым городские центры становятся катализаторами инноваций и прогресса.

Прогнозирование гибели городов в результате пандемии игнорирует как минимум два ключевых фактора.

Во-первых, это очень узкое представление о том, кто на самом деле живет в крупных городах. Городские центры в экономически развитых странах состоят из разных групп людей с широким спектром потребностей, уровнем доходов и различных жизненных ситуаций. Лишь небольшой процент этого населения, вероятно, имеет средства и возможность собраться и уехать, когда что-то станет неудобным. Многие приезжают в города из-за возможностей, которые они предлагают. Подавляющее большинство наших лучших университетов, культурных учреждений и центров развлечений расположены в крупных городах, и города предлагают больше возможностей для работы и роста. Возьмите например Москву: 18% жителей города моложе 18 лет, а 12% — старше 65 лет. Кроме того, 54% — это приезжие. Представление о том, что города состоят в основном из молодых специалистов, которые могут работать удаленно и поэтому готовы в любой момент переехать в пригороды или вообще уехать в другие города , просто не соответствует действительности.

Другая проблема с прогнозами «конца городской жизни» заключается в том, что они предполагают неизменными ограничения и сдерживающие факторы городской архитектуры. Суть заключается в том, что жизнь в центральных районах мегаполиса (где возможности для культурной жизни и досуга особенно сильны) обязательно означает жертвы, особенно в жилой среде: более низкое качество жизни из-за пробок и большого количества людей, ухудшение самочувствия из-за худшей экологической ситуации, более высокие цены и т.д.

Исходя из того, что мы наблюдаем сейчас, такой нарратив представляется правильным. Исторически, с середины 20-го века, мы привыкли думать, что большее количество квадратных метров означает более высокое качество жизни. В разных странах мира это было обусловлено разными причинами — послевоенная разруха в Европе, массовая и быстрая урбанизация в США после окончания Великой депрессии, недоступность жилья в СССР, однако стимулировало покупателей к гонке за квадратными метрами.

Я бы хотел оспорить это утверждение.  Последние исследования, например, проводимые лабораторией City Science Initiative Массачусетского технологического института, или GDI Gottlieb Duttweiler Institute, которые специализируются на исследованиях в области социальных, экономических и технологических изменений и их влиянии на развитие городов, показали, что пространство (количество квадратных метров) само по себе не является ключом к комфортному проживанию, скорее, оно позволяет сделать помещение более функциональным с меньшими усилиями.

Также надо принимать во внимание тот факт, что новое поколение жителей крупных городов — потенциальных покупателей жилья, подходит к вопросам владения недвижимостью по другому. Так последние исследования показывают, что 41% молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет предпочитают аренду жилья его покупке.

И это основа, на которой мы с моей командой основали наш бизнес. Мы предлагаем другой взгляд на пространство. Представьте, что вам пришлось жить в квартире площадью, например, 20 квадратных метров. Ваша первая мысль, вероятно, заключается в том, что это слишком мало, чтобы обеспечить комфортные условия для жизни. Но как насчет квартиры, в которой есть спальня площадью 20 квадратных метров, домашний офис площадью 20 квадратных метров, частный тренажерный зал площадью 20 квадратных метров и так далее? Выглядит как роскошная квартира.

Если бы девелоперы думали о пространстве таким образом, они могли бы обеспечивать более высокую плотность застройки в своих проектах, не жертвуя качеством жизни, а плотность является ключом к достижению прибыльности и при этом к снижению цен для потребителей.

Это не просто теоретическая идея, это тенденция, получившая название микроливинг, которая на протяжении многих лет набирает обороты к во всем мире. Приток населения в крупные города, одновременное сокращение доступных площадей для застройки и продолжающееся снижение доходов на фоне роста цен, приводит к тому, что получить прибыль девелоперам становится все труднее, в результате они вынуждены строить либо массовое жилье в пригородах, либо двигаться в более высокие ценовые сегменты, в сторону элитного жилья. Но, на рынок элитного жилья, на который некоторые девелоперы делают большие ставки, давит снижение покупательской способности. На другом конце спектра уменьшаются в размерах студии и однокомнатные квартиры (по данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартиры в России с 2016г. уменьшилась на 14%)

Теперь мы видим новую переменную в уравнении, потому что пандемия вынудила людей начать переоценивать то, что им нужно в доме. Как я говорил выше, условия для усиления урбанизации сохраняются, несмотря на временные трудности, связанные с пандемией. По мере того, как на города по-прежнему оказывается давление, требующее большего количества жилья, я предполагаю, что следующем десятилетии мы увидим дальнейшее уменьшение средней площади квартир при увеличении плотности городской застройки, что позволит сохранить баланс — сделать жилье более доступным для покупателей, и при этом сохранит прибыльность для застройщиков. Но для достижения этого баланса потребуются инновации, которые сделают квартиры меньшей площади более привлекательными для покупателей или арендаторов жилья.

Если мы сможем создавать пространства, которые легко адаптируются и изменяются в соответствии с потребностями человека, мы можем сделать даже самую скромную квартиру роскошной. Подобное гибкое пространство не только возможно, но и давно назрело. В течение многих лет девелоперы, архитекторы и дизайнеры пытаются сделать небольшие квартиры многофункциональными, но с ограниченным успехом (например, кровати Мерфи, движущиеся стены и т.д). Но технологии и робототехника — комбинация, с которой работает наша компания, могут сделать действительно гибкое пространство масштабируемой реальностью. Конечно, мы еще находимся в начале пути, но мы уже видим, как некоторые девелоперы активно работают над тем, как сделать маленькое пространство больше и удобнее для жизни.

Большинство людей были приучены мириться с компромиссами, которых требует городская жизнь. Но что, если мы ожидали большего от наших пространств? Что, если бы квартира площадью 40 квадратных метров могла трансформироваться так, чтобы она напоминала квартиру площадью 80 квадратных метров, но по значительно более доступной цене? Что, если бы владельцы недвижимости и застройщики могли бы предлагать более качественные жилые продукты по более доступным ценам, одновременно улучшая свои финансовые результаты? Вот что я имею в виду, когда смотрю на пространство по-другому. И хорошая новость заключается в том, что технологии, необходимые для того, чтобы эти вещи стали возможными, доступны уже сегодня, а не через десять лет.

Инновации в области трансформации пространства могут способствовать росту качества жизни, созданию комфортной среды и росту благосостояния. Я считаю, что наши города могут стать лучше, чем когда-либо.